Les démarches BIMBY
DENSIFIER EN ZONE PAVILLONNAIRE : LES DÉMARCHES BIMBY / Votre cabinet de géomètre à Rennes, vous accompagne dans les démarches.
CONTEXTE
Permettre de densifier des quartiers pavillonnaires dans une démarche d'une conservation de qualité de vie et d'une gestion plus économe du foncier : c'est le pari de la démarche BIMBY qui est bien maîtrisée par les géomètres-experts.
Les principes de la démarche "Build in my back yard" (BIMBY) visent à identifier les fonds de parcelle avec des propriétaires différents où il est possible de densifier les zones pavillonnaires, notamment à l'aide de l'AFU (Association Foncier Urbaine).
Mais ça peut être plus simplement le détachement d'un fond de jardin ou la mise en copropriété d'un pavillon
QUAND INTERVIENT LE GÉOMÈTRE EXPERT ?
LE GÉOMÈTRE EXPERT VA TOUT D'ABORD ANALYSER LES LIEUX ET LES RÈGLES D'URBANISME
En effet, les règles d'urbanisme peuvent rendre impossible la division : les règles de prospect (règle d'implantation par rapport à la limite, emprise au sol, hauteur de construction, etc.) peuvent ne pas permettre la construction d'une nouvelle maison sur la nouvelle parcelle.
Si le terrain se situe dans un ancien lotissement, le cahier des charges ou le règlement de cet ancien lotissement peut encore s'appliquer. Il sera alors peut-être nécessaire de le modifier s'il empêche la division.
De plus le géomètre expert va analyser si les réseaux desservent bien la parcelle (électricité,, eau courante, eaux usées, eaux pluviales, téléphone...), le cas échéant il va prévenir le client des travaux nécessaires à la viabilisation de la parcelle.
Enfin le géomètre expert va analyser si la division ne crée pas de servitude et minimiser les impacts sur l'environnement et le voisinage (présence de réseaux souterrains, servitude de vue, ensoleillement...)
LE GÉOMÈTRE EXPERT VA PROPOSER LA DEMANDE D'URBANISME LA PLUS ADAPTÉE
Si le projet comporte plusieurs propriétaires, le géomètre expert va les aider à monter une AFU (périmètre, plan masse, permis d'aménager...). La récente loi ALUR facilite la création d'AFU : il faut au moins 2/3 des propriétaires possédant au moins 2/3 de la surface qui adhèrent au projet.
Si le projet ne comporte qu'un seul propriétaire, le Géomètre fera la demande d'urbanisme auprès de la commune. Si le projet ne nécessite pas le renforcement des réseaux ou de travaux particuliers, une simple Déclaration Préalable sera déposée. Dans le cas contraire le géomètre expert réalisera un Permis d'aménager comportant notamment la description des travaux à réaliser pour rendre visible la parcelle.
LE GÉOMÈTRE EXPERT RÉALISE LA MISE EN COPROPRIÉTÉ
Souvent afin de séparer juridiquement des locaux commerciaux de l'habitation lorsque les deux fonctions sont imbriquées dans un même bâtiment, le géomètre expert va réaliser la mise en copropriété du pavillon.
Il va alors réaliser l'Etat Descriptif de Division, le règlement de la copropriété, ainsi qu'un ensemble de plans annexés qui distingueront les lots privatifs des espaces communs.
Alors que la division de pavillon en plusieurs lots de copropriété permettrait de créer rapidement des logements, la loi de 1965 reste encore malheureusement peu adaptée aux petites copropriétés par ses lourdeurs de fonctionnement indispensables aux grands immeubles : nomination d'un syndic, tenue d'assemblée générale régulière, obligation d'assurance, etc. Un allègement des règles de fonctionnement pour les très petites copropriétés permettrait pourtant d'être une solution aux personnes seules qui n'ont plus l'usage de toute la surface du pavillon et veulent rester dans leur habitation.